Kancelaria Adwokat Mateusz Daniluk

Logo kancelarii adwokackiej Mateusza Daniluka – Adwokat Wrocław

Adwokat Mateusz Daniluk

Kancelaria Prawna

Menu

Podejmowanie decyzji przez wspólnotę mieszkaniową a zagospodarowanie części wspólnych - przykład wiaty

Wspólnoty mieszkaniowe regularnie stają przed koniecznością podejmowania decyzji dotyczących zagospodarowania nieruchomości wspólnej. Jednym z często poruszanych tematów jest wznoszenie obiektów użytkowych, takich jak wiaty rowerowe. Pytanie, jakie się w tym kontekście pojawia, brzmi: czy wspólnota może podjąć taką decyzję większością głosów, czy wymagana jest jednomyślność? Jakie są wymogi prawne i techniczne związane z taką inwestycją?

Decyzje wspólnoty a kategorie czynności

Ustawa o własności lokali (Dz.U. 1994 Nr 85, poz. 388) wyróżnia dwa rodzaje czynności podejmowanych przez wspólnotę:

  1. Czynności zwykłego zarządu – np. bieżące utrzymanie nieruchomości, drobne naprawy, konserwacja.
  2. Czynności przekraczające zwykły zarząd – wymagają uchwały właścicieli lokali podjętej większością głosów (art. 22 ust. 2 u.w.l.).

 

 

Budowa wiaty rowerowej na terenie wspólnoty przekracza zwykły zarząd, gdyż stanowi inwestycję zmieniającą sposób korzystania z części wspólnej.

Czy jednomyślność jest wymagana?

Nie. Wspólnota może podjąć decyzję o budowie wiaty rowerowej większością głosów, liczoną według udziałów (art. 23 ust. 2 u.w.l.). Oznacza to, że brak zgody jednego z właścicieli nie blokuje decyzji.

 

Obowiązek zgłoszenia wspólnoty mieszkaniowej

Jeśli dana nieruchomość spełnia wymogi przewidziane w ustawie o własności lokali, wspólnota powstaje z mocy prawa. Nie wymaga to rejestracji w sądzie, ale w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej (np. wynajem powierzchni wspólnej), wspólnota może wymagać wpisu do rejestru REGON i uzyskania NIP-u.

Czy wspólnota musi powołać zarząd?

Tak, zgodnie z art. 20 u.w.l. wspólnota mieszkaniowa może ustanowić zarząd, który będzie reprezentować ją w sprawach związanych z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, w tym podpisywaniem umów i podejmowaniem decyzji.

Przykład praktyczny

W czteromieszkaniowym budynku funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa. Każdy z właścicieli posiada po 1/4 udziału w nieruchomości wspólnej. Trzech z nich popiera pomysł budowy wiaty rowerowej, jeden się sprzeciwia. W takiej sytuacji uchwała może być podjęta, gdyż suma głosów „za” wynosi 75%, a wymagana większość to ponad 50% udziałów.

Czy budowa wiaty wymaga pozwolenia?

Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego (Dz.U. 2023 poz. 682), budowa wiaty o powierzchni do 50 m² wymaga jedynie zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Nie jest potrzebne pozwolenie na budowę.

Czy obiekt musi być zgodny z miejscowym planem?

Tak. Budowa wiaty rowerowej musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeśli dla danej nieruchomości nie obowiązuje MPZP, konieczne może być uzyskanie warunków zabudowy.

Obowiązki formalne

  • Uchwała wspólnoty – decyzja powinna być spisana i przechowywana w dokumentacji wspólnoty.
  • Zgłoszenie budowy – zgłoszenie do urzędu gminy/starostwa powiatowego.
  • Zgodność z MPZP – wiata musi spełniać wymogi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Aspekty bezpieczeństwa i techniczne

Wiaty rowerowe muszą spełniać określone wymogi dotyczące:

 

  • Odprowadzania wody deszczowej – zgodnie z rozporządzeniem ministra rozwoju i technologii w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, woda opadowa nie może być kierowana na sąsiednie działki.
  • Bezpieczeństwa pożarowego – jeśli wiata znajduje się w odległości mniejszej niż 1,5 m od innego budynku, może być konieczne zastosowanie materiałów trudno zapalnych.
  • Estetyki i funkcjonalności – w niektórych gminach mogą obowiązywać regulacje dotyczące wyglądu obiektów małej architektury.

Podsumowanie

  1. Wspólnota może podjąć decyzję większością głosów.
  2. Budowa wiaty wymaga zgłoszenia, ale nie pozwolenia.
  3. Konieczna jest zgodność z MPZP i spełnienie warunków technicznych.
  4. Inwestycja musi uwzględniać wymogi dotyczące odprowadzania wody i bezpieczeństwa pożarowego.
  5.  

Podobne wpisy